Un desarrollo inmobiliario inconcluso es un proyecto cuya construcción comenzó, pero se detuvo antes de alcanzar las condiciones necesarias para su terminación, operación o comercialización.

Puede tratarse de un conjunto de casas, departamentos, locales comerciales o edificios de usos mixtos. Aunque algunas construcciones presenten un avance importante, esto no significa necesariamente que las unidades estén terminadas, tengan independencia jurídica o puedan venderse individualmente.

Para entender por qué estos proyectos pueden comercializarse mediante una cesión de derechos, primero es necesario conocer cómo se desarrollan, de dónde provienen los recursos para construirlos y qué ocurre cuando el financiamiento deja de pagarse.

El inicio de un desarrollo inmobiliario

Todo desarrollo comienza con un proyecto que contempla el terreno, el tipo y número de unidades, el presupuesto de construcción, los permisos, los servicios necesarios y una estrategia para comercializar las propiedades.

Su ejecución requiere capital para cubrir diferentes etapas: preparación del terreno, licencias, contratación de proveedores, construcción, instalaciones, áreas comunes y acondicionamiento de las unidades.

El desarrollador puede aportar una parte de los recursos y obtener financiamiento para continuar con la obra. Uno de los esquemas utilizados para este propósito es el crédito puente.

Este financiamiento conecta el inicio de la construcción con el momento en el que el proyecto comienza a generar ingresos mediante la venta de las unidades.

El crédito puente como financiamiento para la construcción

Se conoce como crédito puente porque funciona como un apoyo temporal entre dos momentos del proyecto: el comienzo de la obra y la recuperación de la inversión mediante la comercialización de las casas, departamentos o locales.

En términos sencillos, permite que el desarrollador avance con la construcción mientras las unidades todavía no han sido terminadas ni vendidas.

Para otorgar este financiamiento, la institución analiza el proyecto completo: el terreno, el presupuesto, el avance esperado, el número de unidades, la proyección de ventas y la capacidad de pago del desarrollador.

Como respaldo del crédito, el terreno y las construcciones pueden quedar vinculados como garantía de una sola operación. De esta manera, el financiamiento no necesariamente corresponde a una casa específica, sino al desarrollo en su conjunto.

A medida que la obra avanza y las unidades cumplen con las condiciones legales, técnicas y comerciales necesarias, pueden individualizarse y, de acuerdo con la estructura del crédito, liberarse de la garantía para su venta.

El problema surge cuando el desarrollo se detiene antes de completar este proceso.

Cómo queda inconcluso un desarrollo

Un proyecto puede suspenderse por falta de liquidez, aumento en los costos de construcción, ventas menores a las proyectadas, problemas con contratistas, vencimiento de permisos, conflictos entre socios o dificultades administrativas.

Si estas circunstancias impiden que el desarrollador continúe pagando el crédito puente, el financiamiento puede entrar en incumplimiento. En ese momento, el terreno y la obra existente adquieren especial importancia porque respaldan los recursos otorgados.

El desarrollo puede encontrarse en diferentes niveles de avance. Algunos proyectos permanecen en obra negra, mientras que otros tienen viviendas aparentemente terminadas, pero carecen de servicios, áreas comunes, permisos o trámites necesarios para entregarlas.

Por eso, un desarrollo inconcluso no se define únicamente por su apariencia física. También puede estar incompleto en el ámbito jurídico, registral o administrativo.

Por ejemplo, pueden estar pendientes:

• Vialidades, accesos o áreas comunes.
• Conexiones de agua, electricidad o drenaje.
• Licencias y autorizaciones.
• Constitución del régimen de propiedad en condominio.
• Individualización legal de las unidades.
• Apertura de folios registrales.
• Liberación de las unidades de la garantía.
• Autorizaciones para ocupar o comercializar el proyecto.

Cuando el crédito deja de pagarse y estas etapas no han concluido, el desarrollo permanece relacionado con la deuda y con la garantía que la respalda.

Del incumplimiento a la recuperación del crédito

Ante el incumplimiento, el acreedor puede iniciar las acciones necesarias para recuperar los recursos otorgados. Dependiendo de las condiciones de la operación, puede ejercer los derechos derivados del crédito y de la garantía inmobiliaria.

El asunto puede encontrarse en una etapa litigiosa, cuando el procedimiento jurídico todavía está en curso, o en una etapa adjudicada, cuando el inmueble ya fue asignado legalmente al acreedor como resultado del proceso.

Sin embargo, que el desarrollo haya sido adjudicado no significa necesariamente que esté terminado, que ya se tenga la posesión o que sus unidades puedan venderse de inmediato. Todavía pueden existir trámites jurídicos, registrales, fiscales, administrativos o técnicos.

Frente a esta situación, el acreedor puede continuar directamente con el proceso o transmitir los derechos relacionados con la operación a otro inversionista. Esta segunda alternativa se realiza mediante una cesión de derechos.

La cesión de derechos como forma de comercialización

A través de una cesión, el titular transmite a un tercero los derechos que tenga sobre el crédito, la garantía y, cuando corresponda, el procedimiento jurídico.

El inversionista adquiere la posición establecida en el contrato y debe continuar con las acciones que permanezcan pendientes. El alcance exacto de lo que recibe dependerá de la documentación y de la etapa de cada asunto.

Por lo tanto, la cesión no debe confundirse con la compra tradicional de un desarrollo terminado. El inversionista no recibe automáticamente un conjunto listo para comercializar ni obtiene de inmediato la posibilidad de vender cada una de las viviendas.

Primero será necesario revisar qué derechos fueron transmitidos, cuál es la situación jurídica del inmueble, si existe posesión, qué permisos siguen vigentes y qué trabajos requiere el proyecto.

Esta estructura también explica por qué se comercializa el desarrollo completo y no las casas de manera individual.

Una sola garantía para todo el desarrollo

Aunque el proyecto haya sido diseñado con diferentes viviendas, departamentos o locales, el terreno y las construcciones pueden respaldar un mismo crédito puente.

Mientras las unidades no hayan sido individualizadas y liberadas conforme a las condiciones del financiamiento, continúan vinculadas con la misma garantía. Si ocurre el incumplimiento antes de completar este proceso, los derechos del acreedor recaen sobre la operación y el desarrollo en su conjunto.

Esto significa que el acreedor no necesariamente dispone de cada vivienda como una propiedad independiente. Lo que tiene son derechos derivados del crédito y de la garantía general.

Por esa razón, la cesión suele comprender el conjunto completo: el terreno, las construcciones existentes y los derechos relacionados con la recuperación del financiamiento.

Una construcción individual no siempre es una propiedad independiente

Dentro del desarrollo puede existir una casa físicamente delimitada, con muros, acceso e incluso un número asignado. Sin embargo, estas características no significan que legalmente pueda transmitirse por separado.

Para que una vivienda sea considerada una propiedad independiente, generalmente deben haberse completado procesos como la subdivisión del terreno, la constitución del régimen de propiedad en condominio, la asignación de indivisos y la apertura de un folio registral propio.

También puede ser necesario que la unidad sea liberada de la garantía que respalda el crédito puente.

Si estos procedimientos no concluyeron, las diferentes construcciones siguen formando parte de un mismo inmueble o de una misma garantía. En consecuencia, no es posible seleccionar una casa y adquirirla como si estuviera disponible mediante una compraventa convencional.

Las fotografías, planos o materiales del proyecto pueden mostrar múltiples unidades, pero jurídicamente la operación continúa comprendiendo todo el conjunto.

Qué deberá hacer el nuevo inversionista

La adquisición de los derechos es solamente una etapa dentro de un proceso más amplio. Después de la cesión, pueden quedar acciones pendientes como concluir el procedimiento jurídico, formalizar la propiedad, obtener la posesión y regularizar el inmueble.

También será necesario revisar el estado físico de la obra, la vigencia de los permisos, la disponibilidad de servicios y el capital requerido para terminar o replantear el desarrollo. Dependiendo de las condiciones del proyecto, el inversionista podría:

• Continuar con la propuesta original.
• Modificar la distribución o el tipo de unidades.
• Terminar la obra por etapas.
• Regularizar y comercializar las unidades.
• Diseñar una nueva estrategia para el terreno y las construcciones.

Cualquiera de estas posibilidades estará sujeta a la situación jurídica, técnica, administrativa y comercial del proyecto. La cesión no garantiza que el plan original pueda retomarse sin modificaciones.

Quién puede invertir en un desarrollo inconcluso

Este tipo de oportunidad está dirigido principalmente a inversionistas con experiencia, desarrolladores inmobiliarios, empresas constructoras, fondos o grupos con capacidad para asumir un proyecto completo.

Un inversionista individual también puede participar si cuenta con los recursos propios, el conocimiento y el equipo profesional necesarios. Sin embargo, no basta con cubrir el precio de la cesión.

La operación puede requerir capital adicional para gastos jurídicos, permisos, estudios técnicos, adeudos, mantenimiento y trabajos de construcción. Además, el dinero puede permanecer comprometido durante un plazo que no siempre puede determinarse con exactitud. 

No es una alternativa dirigida a quien busca comprar una sola vivienda para habitarla inmediatamente o financiarla mediante un crédito hipotecario.

Una oportunidad que debe analizarse como proyecto completo

La oportunidad debe evaluarse como un proyecto integral: no solo por el valor de las construcciones existentes, sino también por su situación jurídica, el capital pendiente, los permisos, la viabilidad de la obra y la demanda del mercado.

En Adamantine comercializamos cesiones de derechos vinculadas con diferentes tipos de activos, incluidos desarrollos inmobiliarios inconclusos. Nuestro equipo proporciona información sobre la etapa jurídica y las condiciones comerciales disponibles para que cada interesado pueda realizar su propio análisis.

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