Al revisar oportunidades provenientes de remates bancarios es común encontrar dos términos: cesión en litigio y cesión adjudicada. Ambas permiten adquirir derechos relacionados con un crédito y un inmueble, pero corresponden a momentos distintos del proceso.
Conocer la etapa es indispensable porque modifica los trámites pendientes, el tipo de seguimiento necesario, los posibles gastos y el tiempo que podría requerirse para avanzar hacia la formalización o recuperación del activo.
En ninguno de los dos casos debe asumirse que se está comprando una casa lista para habitar. Lo que se adquiere son los derechos establecidos en el contrato de cesión, de acuerdo con la situación jurídica de cada asunto.
El origen de la cesión de derechos
Cuando un crédito hipotecario deja de pagarse, el acreedor puede iniciar las acciones necesarias para solicitar el cumplimiento de la obligación y, en su caso, hacer efectiva la garantía inmobiliaria.
Los derechos relacionados con el crédito pueden transmitirse a un tercero mediante una cesión. El Código Civil Federal define la cesión como el acto mediante el cual un acreedor transfiere a otra persona los derechos que tiene frente a su deudor. También establece que la cesión de un crédito comprende sus derechos accesorios, como la hipoteca, salvo las excepciones aplicables.
Quien transmite los derechos se denomina cedente y quien los adquiere es el cesionario. A partir de la operación, el cesionario recibe los derechos descritos en el contrato y deberá atender los procesos que continúen pendientes.
La diferencia entre una cesión en litigio y una adjudicada se encuentra principalmente en el avance del procedimiento relacionado con el inmueble.
¿Qué es una cesión en litigio?
En una cesión en litigio, el procedimiento jurídico relacionado con el crédito hipotecario todavía se encuentra en curso.
El acreedor ya inició las acciones correspondientes para solicitar el pago o hacer efectiva la garantía, pero el inmueble aún no ha sido adjudicado como resultado del proceso.
El inversionista adquiere los derechos en la etapa en la que se encuentra el asunto y deberá continuar con el seguimiento jurídico necesario. Dependiendo del expediente, todavía podrían estar pendientes actuaciones, resoluciones, avalúos, remate u otras etapas procesales.
Esto significa que el resultado y los tiempos no pueden determinarse únicamente con la información comercial del inmueble. Es necesario revisar el expediente para conocer:
- La etapa actual del procedimiento
- Las actuaciones realizadas
- Los derechos incluidos en la cesión
- Los procesos que continúan pendientes
- Los posibles gastos jurídicos
- La situación de la garantía inmobiliaria.
Adquirir una cesión en litigio no significa recibir inmediatamente la propiedad o la posesión del inmueble. El cesionario asume la posición establecida en el contrato y continúa con el proceso correspondiente.
¿Qué es una cesión adjudicada?
En una cesión adjudicada, el procedimiento ha avanzado hasta el punto en que el inmueble fue adjudicado al acreedor como resultado de una resolución, remate o mecanismo jurídico aplicable.
La adjudicación representa un avance importante porque el asunto ya superó etapas que continúan pendientes en una cesión litigiosa. Sin embargo, no siempre significa que todos los trámites hayan concluido.
Después de la adjudicación todavía pueden ser necesarios procesos como:
- Formalizar la adjudicación
- Realizar inscripciones registrales
- Cubrir impuestos y derechos
- Obtener o regularizar la posesión
- Atender adeudos relacionados con el inmueble
- Preparar la posterior escrituración o comercialización
La normativa procesal contempla la adjudicación como parte de la ejecución y establece actuaciones posteriores relacionadas con la escritura y la entrega del bien. Su aplicación concreta depende de la legislación, la jurisdicción y la situación de cada expediente.
Por eso, una cesión adjudicada no debe presentarse como la compra de una propiedad lista para entregarse. Lo que se transmite son los derechos existentes en esa etapa, junto con los procesos que todavía deban completarse.
Diferencias principales
1. ETAPA
- Cesión en litigio: El procedimiento jurídico sigue en curso.
- Cesión adjudicada: El inmueble ya fue adjudicado.
2. OBJETO DE LA OPERACIÓN
- Cesión en litigio: Derechos relacionados con el crédito, la garantía y el litigio.
- Cesión adjudicada: Derechos derivados del asunto y de la adjudicación.
3. PROCESOS PENDIENTES
- Cesión en litigio: Pueden faltar diversas etapas judiciales.
- Cesión adjudicada: Pueden faltar formalización registro o posesión.
4. PROPIEDAD INMEDIATA
- Cesión en litigio: No.
- Cesión adjudicada: No debe asumirse automáticamente.
5. POSESIÓN INMEDIATA
- Cesión en litigio: Generalmente no.
- Cesión adjudicada: Depende de la situación del inmueble.
6. PLAZO
- Cesión en litigio: Está sujeto al avance del procedimiento.
- Cesión adjudicada: También puede variar según los trámites pendientes.
7. GASTOS ADICIONALES
- Cesión en litigio: Jurídicos, administrativos y de recuperación.
- Cesión adjudicada: Registrales, fiscales, notariales y de posesión, entre otros.
8. FINANCIAMIENTO
- Cesión en litigio: Se realiza con recursos propios.
- Cesión adjudicada: Se realiza con recursos propios.
Esta comparación muestra que la principal diferencia no está en el tipo de inmueble, sino en el avance jurídico del asunto.
Adjudicada no significa terminada
Uno de los errores más frecuentes es considerar que una cesión adjudicada permite recibir inmediatamente las llaves del inmueble.
Aunque la adjudicación es un avance, la propiedad puede seguir ocupada, requerir inscripción registral o tener otros trámites pendientes. También podrían existir adeudos de predial, agua, mantenimiento u otros conceptos que deberán investigarse.
La adjudicación, escrituración y entrega de la posesión, son actos relacionados, pero diferenciables dentro del proceso. Por ello, antes de invertir es necesario conocer no solo si el asunto está adjudicado, sino también:
- A favor de quién se realizó la adjudicación
- Si la resolución se encuentra firme
- Si está pendiente la formalización
- Si el inmueble está inscrito correctamente
- Si existe posesión
- Qué gastos y trámites faltan
La palabra “adjudicada” no sustituye la revisión del expediente.
¿Una cesión adjudicada siempre es mejor?
No necesariamente. Que un asunto se encuentre adjudicado puede significar que ha avanzado más, pero esto no garantiza que sea la alternativa más adecuada para todos los inversionistas.
Una cesión litigiosa puede tener un precio diferente porque todavía requiere continuar el procedimiento. Una adjudicada puede encontrarse en una etapa posterior, pero necesitar capital para registro, impuestos, posesión, adeudos o recuperación física.
La conveniencia depende de factores como capital disponible, experiencia del inversionista, tolerancia a plazos variables, complejidad del expediente, gastos pendientes, ubicación y tipo de inmueble, y estrategia prevista para el activo.
Ninguna etapa garantiza por sí sola un plazo determinado o un rendimiento. Cada oportunidad debe evaluarse de manera individual.
¿Qué revisar antes de elegir?
Antes de adquirir una cesión, el inversionista debe solicitar información suficiente para entender la operación. Entre los principales puntos que conviene revisar se encuentran:
- La etapa jurídica del asunto
- Los derechos incluidos en la cesión
- La documentación disponible
- La situación registral del inmueble
- La existencia o ausencia de posesión
- Los trámites todavía pendientes
- Los gastos jurídicos, fiscales y administrativos
- Los posibles adeudos relacionados con el inmueble
- El capital total que podría requerirse
- Los escenarios de tiempo y recuperación
También es recomendable contar con asesoría jurídica y técnica independiente antes de tomar una decisión.
Dos etapas, diferentes procesos pendientes
La cesión en litigio y la cesión adjudicada forman parte del mismo modelo de inversión, pero se encuentran en momentos distintos.
En la primera, el procedimiento jurídico continúa y el cesionario deberá darle seguimiento hasta alcanzar las etapas correspondientes. En la segunda, el inmueble ya fue adjudicado, aunque todavía pueden existir trámites para formalizar la propiedad, obtener la posesión o preparar su comercialización.
En ambos casos, el inversionista adquiere derechos, no una vivienda mediante una compraventa tradicional. Por eso, debe analizar el expediente, calcular el capital total y comprender los procesos pendientes.
Elegir una alternativa requiere identificar qué etapa corresponde mejor con el capital disponible, el horizonte previsto y la capacidad para dar seguimiento a la operación.
Si deseas evaluar las cesiones disponibles en Adamantine, escríbenos a contacto@adamantine.com.mx. Nuestro equipo podrá compartirte información sobre los asuntos que se adapten a tu estrategia de inversión.
