{"id":23559,"date":"2026-10-19T12:26:55","date_gmt":"2026-10-19T18:26:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.adamantine.com.mx\/blog\/?p=23559"},"modified":"2026-10-19T12:26:56","modified_gmt":"2026-10-19T18:26:56","slug":"cesion-en-litigio-y-cesion-adjudicada-cuales-son-sus-diferencias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.adamantine.com.mx\/blog\/cesion-en-litigio-y-cesion-adjudicada-cuales-son-sus-diferencias\/","title":{"rendered":"Cesi\u00f3n en litigio y cesi\u00f3n adjudicada: \u00bfCu\u00e1les son sus diferencias?"},"content":{"rendered":"\t\t
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Al revisar oportunidades provenientes de remates bancarios es com\u00fan encontrar dos t\u00e9rminos: cesi\u00f3n en litigio y cesi\u00f3n adjudicada. Ambas permiten adquirir derechos relacionados con un cr\u00e9dito y un inmueble, pero corresponden a momentos distintos del proceso.<\/span><\/p>

Conocer la etapa es indispensable porque modifica los tr\u00e1mites pendientes, el tipo de seguimiento necesario, los posibles gastos y el tiempo que podr\u00eda requerirse para avanzar hacia la formalizaci\u00f3n o recuperaci\u00f3n del activo.<\/span><\/p>

En ninguno de los dos casos debe asumirse que se est\u00e1 comprando una casa lista para habitar. Lo que se adquiere son los derechos establecidos en el contrato de cesi\u00f3n, de acuerdo con la situaci\u00f3n jur\u00eddica de cada asunto.<\/span><\/p>

\u00a0<\/p>

El origen de la cesi\u00f3n de derechos<\/b><\/span><\/h5>

Cuando un cr\u00e9dito hipotecario deja de pagarse, el acreedor puede iniciar las acciones necesarias para solicitar el cumplimiento de la obligaci\u00f3n y, en su caso, hacer efectiva la garant\u00eda inmobiliaria.<\/span><\/p>

Los derechos relacionados con el cr\u00e9dito pueden transmitirse a un tercero mediante una cesi\u00f3n. El C\u00f3digo Civil Federal define la cesi\u00f3n como el acto mediante el cual un acreedor transfiere a otra persona los derechos que tiene frente a su deudor. Tambi\u00e9n establece que la cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito comprende sus derechos accesorios, como la hipoteca, salvo las excepciones aplicables.<\/span><\/p>

Quien transmite los derechos se denomina cedente y quien los adquiere es el cesionario. A partir de la operaci\u00f3n, el cesionario recibe los derechos descritos en el contrato y deber\u00e1 atender los procesos que contin\u00faen pendientes.<\/span><\/p>

La diferencia entre una cesi\u00f3n en litigio y una adjudicada se encuentra principalmente en el avance del procedimiento relacionado con el inmueble.<\/span><\/p>

\u00a0<\/p>

\u00bfQu\u00e9 es una cesi\u00f3n en litigio?<\/b><\/span><\/h5>

En una cesi\u00f3n en litigio, el procedimiento jur\u00eddico relacionado con el cr\u00e9dito hipotecario todav\u00eda se encuentra en curso.<\/span><\/p>

El acreedor ya inici\u00f3 las acciones correspondientes para solicitar el pago o hacer efectiva la garant\u00eda, pero el inmueble a\u00fan no ha sido adjudicado como resultado del proceso.<\/span><\/p>

El inversionista adquiere los derechos en la etapa en la que se encuentra el asunto y deber\u00e1 continuar con el seguimiento jur\u00eddico necesario. Dependiendo del expediente, todav\u00eda podr\u00edan estar pendientes actuaciones, resoluciones, aval\u00faos, remate u otras etapas procesales.<\/span><\/p>

Esto significa que el resultado y los tiempos no pueden determinarse \u00fanicamente con la informaci\u00f3n comercial del inmueble. Es necesario revisar el expediente para conocer:<\/span><\/p>

  • La etapa actual del procedimiento<\/span><\/li>
  • Las actuaciones realizadas<\/span><\/li>
  • Los derechos incluidos en la cesi\u00f3n<\/span><\/li>
  • Los procesos que contin\u00faan pendientes<\/span><\/li>
  • Los posibles gastos jur\u00eddicos<\/span><\/li>
  • La situaci\u00f3n de la garant\u00eda inmobiliaria.<\/span><\/li><\/ul>

    \u00a0<\/p>

    Adquirir una cesi\u00f3n en litigio no significa recibir inmediatamente la propiedad o la posesi\u00f3n del inmueble. El cesionario asume la posici\u00f3n establecida en el contrato y contin\u00faa con el proceso correspondiente.<\/span><\/p>

    \u00a0<\/p>

    \u00bfQu\u00e9 es una cesi\u00f3n adjudicada?<\/b><\/span><\/h5>

    En una cesi\u00f3n adjudicada, el procedimiento ha avanzado hasta el punto en que el inmueble fue adjudicado al acreedor como resultado de una resoluci\u00f3n, remate o mecanismo jur\u00eddico aplicable.<\/span><\/p>

    La adjudicaci\u00f3n representa un avance importante porque el asunto ya super\u00f3 etapas que contin\u00faan pendientes en una cesi\u00f3n litigiosa. Sin embargo, no siempre significa que todos los tr\u00e1mites hayan concluido.<\/span><\/p>

    Despu\u00e9s de la adjudicaci\u00f3n todav\u00eda pueden ser necesarios procesos como:<\/span><\/p>

    • Formalizar la adjudicaci\u00f3n<\/span><\/li>
    • Realizar inscripciones registrales<\/span><\/li>
    • Cubrir impuestos y derechos<\/span><\/li>
    • Obtener o regularizar la posesi\u00f3n<\/span><\/li>
    • Atender adeudos relacionados con el inmueble<\/span><\/li>
    • Preparar la posterior escrituraci\u00f3n o comercializaci\u00f3n<\/span><\/li><\/ul>

      \u00a0<\/p>

      La normativa procesal contempla la adjudicaci\u00f3n como parte de la ejecuci\u00f3n y establece actuaciones posteriores relacionadas con la escritura y la entrega del bien. Su aplicaci\u00f3n concreta depende de la legislaci\u00f3n, la jurisdicci\u00f3n y la situaci\u00f3n de cada expediente.<\/span><\/p>

      Por eso, una cesi\u00f3n adjudicada no debe presentarse como la compra de una propiedad lista para entregarse. Lo que se transmite son los derechos existentes en esa etapa, junto con los procesos que todav\u00eda deban completarse.<\/span><\/p>

      \u00a0<\/p>

      Diferencias principales<\/b><\/span><\/h5>

      1. ETAPA<\/b><\/span><\/p>

      • Cesi\u00f3n en litigio: El procedimiento jur\u00eddico sigue en curso.<\/span><\/li>
      • Cesi\u00f3n adjudicada: El inmueble ya fue adjudicado.<\/span><\/li><\/ul>

        \u00a0<\/p>

        2. OBJETO DE LA OPERACI\u00d3N<\/b><\/span><\/p>

        • Cesi\u00f3n en litigio: Derechos relacionados con el cr\u00e9dito, la garant\u00eda y el litigio.<\/span><\/li>
        • Cesi\u00f3n adjudicada: Derechos derivados del asunto y de la adjudicaci\u00f3n.<\/span><\/li><\/ul>

          \u00a0<\/p>

          3. PROCESOS PENDIENTES<\/b><\/span><\/p>

          • Cesi\u00f3n en litigio: Pueden faltar diversas etapas judiciales.<\/span><\/li>
          • Cesi\u00f3n adjudicada: Pueden faltar formalizaci\u00f3n registro o posesi\u00f3n.<\/span><\/li><\/ul>

            \u00a0<\/p>

            4. PROPIEDAD INMEDIATA<\/b><\/span><\/p>

            • Cesi\u00f3n en litigio: No.<\/span><\/li>
            • Cesi\u00f3n adjudicada: No debe asumirse autom\u00e1ticamente.<\/span><\/li><\/ul>

              \u00a0<\/p>

              5. POSESI\u00d3N INMEDIATA<\/b><\/span><\/p>

              • Cesi\u00f3n en litigio: Generalmente no.<\/span><\/li>
              • Cesi\u00f3n adjudicada: Depende de la situaci\u00f3n del inmueble.<\/span><\/li><\/ul>

                \u00a0<\/p>

                6. PLAZO<\/b><\/span><\/p>

                • Cesi\u00f3n en litigio: Est\u00e1 sujeto al avance del procedimiento.<\/span><\/li>
                • Cesi\u00f3n adjudicada: Tambi\u00e9n puede variar seg\u00fan los tr\u00e1mites pendientes.<\/span><\/li><\/ul>

                  \u00a0<\/p>

                  7. GASTOS ADICIONALES<\/b><\/span><\/p>

                  • Cesi\u00f3n en litigio: Jur\u00eddicos, administrativos y de recuperaci\u00f3n.<\/span><\/li>
                  • Cesi\u00f3n adjudicada: Registrales, fiscales, notariales y de posesi\u00f3n, entre otros.<\/span><\/li><\/ul>

                    \u00a0<\/p>

                    8. FINANCIAMIENTO<\/b><\/span><\/p>

                    • Cesi\u00f3n en litigio: Se realiza con recursos propios.<\/span><\/li>
                    • Cesi\u00f3n adjudicada: Se realiza con recursos propios.<\/span><\/li><\/ul>

                      Esta comparaci\u00f3n muestra que la principal diferencia no est\u00e1 en el tipo de inmueble, sino en el avance jur\u00eddico del asunto.<\/span><\/p>

                      \u00a0<\/p>

                      Adjudicada no significa terminada<\/b><\/span><\/h5>

                      Uno de los errores m\u00e1s frecuentes es considerar que una cesi\u00f3n adjudicada permite recibir inmediatamente las llaves del inmueble.<\/span><\/p>

                      Aunque la adjudicaci\u00f3n es un avance, la propiedad puede seguir ocupada, requerir inscripci\u00f3n registral o tener otros tr\u00e1mites pendientes. Tambi\u00e9n podr\u00edan existir adeudos de predial, agua, mantenimiento u otros conceptos que deber\u00e1n investigarse.<\/span><\/p>

                      La adjudicaci\u00f3n, escrituraci\u00f3n y entrega de la posesi\u00f3n, son actos relacionados, pero diferenciables dentro del proceso. Por ello, antes de invertir es necesario conocer no solo si el asunto est\u00e1 adjudicado, sino tambi\u00e9n:<\/span><\/p>

                      • A favor de qui\u00e9n se realiz\u00f3 la adjudicaci\u00f3n<\/span><\/li>
                      • Si la resoluci\u00f3n se encuentra firme<\/span><\/li>
                      • Si est\u00e1 pendiente la formalizaci\u00f3n<\/span><\/li>
                      • Si el inmueble est\u00e1 inscrito correctamente<\/span><\/li>
                      • Si existe posesi\u00f3n<\/span><\/li>
                      • Qu\u00e9 gastos y tr\u00e1mites faltan<\/span><\/li><\/ul>

                        \u00a0<\/p>

                        La palabra \u201cadjudicada\u201d no sustituye la revisi\u00f3n del expediente.<\/span><\/p>

                        \u00a0<\/p>

                        \u00bfUna cesi\u00f3n adjudicada siempre es mejor?<\/b><\/span><\/h5>

                        No necesariamente. Que un asunto se encuentre adjudicado puede significar que ha avanzado m\u00e1s, pero esto no garantiza que sea la alternativa m\u00e1s adecuada para todos los inversionistas.<\/span><\/p>

                        Una cesi\u00f3n litigiosa puede tener un precio diferente porque todav\u00eda requiere continuar el procedimiento. Una adjudicada puede encontrarse en una etapa posterior, pero necesitar capital para registro, impuestos, posesi\u00f3n, adeudos o recuperaci\u00f3n f\u00edsica.<\/span><\/p>

                        La conveniencia depende de factores como capital disponible, experiencia del inversionista, tolerancia a plazos variables, complejidad del expediente, gastos pendientes, ubicaci\u00f3n y tipo de inmueble, y estrategia prevista para el activo.<\/span><\/p>

                        Ninguna etapa garantiza por s\u00ed sola un plazo determinado o un rendimiento. Cada oportunidad debe evaluarse de manera individual.<\/span><\/p>

                        \u00a0<\/p>

                        \u00bfQu\u00e9 revisar antes de elegir?<\/b><\/span><\/h5>

                        Antes de adquirir una cesi\u00f3n, el inversionista debe solicitar informaci\u00f3n suficiente para entender la operaci\u00f3n. Entre los principales puntos que conviene revisar se encuentran:<\/span><\/p>

                        1. La etapa jur\u00eddica del asunto<\/span><\/li>
                        2. Los derechos incluidos en la cesi\u00f3n<\/span><\/li>
                        3. La documentaci\u00f3n disponible<\/span><\/li>
                        4. La situaci\u00f3n registral del inmueble<\/span><\/li>
                        5. La existencia o ausencia de posesi\u00f3n<\/span><\/li>
                        6. Los tr\u00e1mites todav\u00eda pendientes<\/span><\/li>
                        7. Los gastos jur\u00eddicos, fiscales y administrativos<\/span><\/li>
                        8. Los posibles adeudos relacionados con el inmueble<\/span><\/li>
                        9. El capital total que podr\u00eda requerirse<\/span><\/li>
                        10. Los escenarios de tiempo y recuperaci\u00f3n<\/span><\/li><\/ol>

                          \u00a0<\/p>

                          Tambi\u00e9n es recomendable contar con asesor\u00eda jur\u00eddica y t\u00e9cnica independiente antes de tomar una decisi\u00f3n.<\/span><\/p>

                          \u00a0<\/h5>
                          Dos etapas, diferentes procesos pendientes<\/b><\/span><\/h5>

                          La cesi\u00f3n en litigio y la cesi\u00f3n adjudicada forman parte del mismo modelo de inversi\u00f3n, pero se encuentran en momentos distintos.<\/span><\/p>

                          En la primera, el procedimiento jur\u00eddico contin\u00faa y el cesionario deber\u00e1 darle seguimiento hasta alcanzar las etapas correspondientes. En la segunda, el inmueble ya fue adjudicado, aunque todav\u00eda pueden existir tr\u00e1mites para formalizar la propiedad, obtener la posesi\u00f3n o preparar su comercializaci\u00f3n.<\/span><\/p>

                          En ambos casos, el inversionista adquiere derechos, no una vivienda mediante una compraventa tradicional. Por eso, debe analizar el expediente, calcular el capital total y comprender los procesos pendientes.<\/span><\/p>

                          Elegir una alternativa requiere identificar qu\u00e9 etapa corresponde mejor con el capital disponible, el horizonte previsto y la capacidad para dar seguimiento a la operaci\u00f3n.<\/span><\/p>

                          Si deseas evaluar las cesiones disponibles en Adamantine, escr\u00edbenos a <\/span>contacto@adamantine.com.mx<\/strong><\/span>. Nuestro equipo podr\u00e1 compartirte informaci\u00f3n sobre los asuntos que se adapten a tu estrategia de inversi\u00f3n.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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